Покупката на жилище най-често се свързва с тегленето на ипотечен кредит. Много често след като минат няколко години кредитополучателя се опитва да намери начин да подобри условията на своя кредитът. Най-често заради намаляващите лихви през последните години.
Рефинансирането от друга банка е един от начините за подобряване на условията по вече изтеглен кредит. Има и друг начин и той е чрез предоговоряване на условията с обслужващата банка, която е финансирала покупката.
Важно е да се отбележи,че предоговарянето е по-лесният и бърз начин за подобряване на условията на кредита. За целта се подава искане/молба за предоговаряне, в което се посочват търсените параметри. След това банката прави своето предложение за промяна на условията. Ако приемете същото се оформя анекс на договора за кредит като обичайно се заплаща такса за него. Следва нов погасителен план с новите променени условия: лихвен процент, срок, вид вноски, валута на кредита и други.
Когато говорим за рефинансиране на ипотечен кредит е важно до се знае, че то е обвързано с изцяло ново одобрение на кредита в друга банка. Тоест вие трябва да преминете през същите етапи и някои допълнителни по кандидатстване за кредит. Първо се анализират доходите на кредитополучателя.; след това се изготвя актуална пазарна оценка на имота и правно становище за обезпечението; учредява се нова ипотека върху жилището и след отпускане на средствата се приключва с погасяване на настоящия кредит в първата банка и заличаване на старата, първа по ред ипотека. Този процес е по дълъг и ще са ви нужни документи за ипотекирания имот.
Какво можем да постигнем при рефинансиране на ипотечен кредит?
В по-голям процент от случаите банките предлагат по-добри условия за рефинансиране на ипотечен кредит от колкото за нов такъв кредит. Това е така, защото банката иска да привлече лоялни клиенти, които са си изплащали кредитът за няколко години вече. Тоест те търсят лоялни и отговорни клиенти и ги намират точно чрез рефинансирането на кредита.
При подобряване на условията по кредита имаме различи опции, от които можем да избираме:
- Да намалим срока на кредита и да запазим размера на плащаната до сега вноска. Така ще го погасим по-бързо и общата изплатена сума по кредита ще е по-малка.
- Да запазим срока на кредита и да намалим месечната вноска. Това може да се предприеме от желание за оптимизиране на разходите или от затруднения при изплащане на кредита или други.
- Да увеличим размера на вноската, съкращавайки значително срока за изплащане на кредита. Предпоставка за този избор може да са нарастване на доходите в домакинството и респективно на възможностите за отделяне на повече средства за погасяване на кредита.
- Да получим допълнителни средства. При рефинансиране на ипотечен кредит, освен погасяването на стария дълг, можем да поискаме допълнителна сума. Тя може да ни послужи за ремонт, за покупка на автомобил, за погасяване на потребителски кредит с по-висока цена или за други цели. Според договорените условия на новия ипотечен кредит можем да сме гъвкави при определянето на размера на месечната вноска и на срока на кредита.
- Да получим сигурност и спокойствие, че за известен период вноската по кредита няма да нараства въпреки растящите в световен мащаб лихвени нива, като изберем оферта за рефинансиране с първоначален срок на фиксиране на лихвата от 3 или 5 години.
На какво да обърнем внимание при рефинансиране на ипотечен кредит
- Лихвен процент – определя основния разход, лихвата, която ще плащаме. Това е първичната цена на кредита, затова е хубаво веднага да й обърнем внимание, макар да не показва пълното оскъпяване.
- Лихвообразуване. Лихвеният процент при повечето банки в България е плаващ или се предлага кратък срок на фиксиране на лихвата (обичайно 1, 3 или максимум 5 години), след което се преминава към променлив лихвен процент. При плаващите лихви процентът, с който се олихвява главницата на кредита се състои от 2 компонента. Те са плаващ компонент, т. нар. референтен лихвен процент (РЛП) и фиксирана надбавка. Всяка банка има различна методология за изчисляване на РЛП, публикувана на сайта ѝ. В тази методология се използват индикатори, обявявани от БНБ или НСИ или публични пазарни индекси като Euribor, ОЛП и други. Може да е само един индикатор или комбинация от няколко. Анализът на компонентите, използвани при изчисляването на конкретен РЛП, може да покаже потенциала за промяната му в бъдеще. Всъщност, условията за промяна на лихвата са толкова важни, колкото и самият й размер. Преди да предприемате рефинансиране, първо проверете как банките у нас формират своите референтни лихвени проценти.
Следете също и за следните разходи:
- Такси и разходи, свързани с кредита.
- Пазарна оценка – Някои банки предлагат поемане на разходите за пазарна оценка при рефинансиране
- Такса за оценка на риска – Много пъти при рефинансиране банката освобождава клиента от плащане на такса за пазарна оценка и/или такса за оценка на риска.
- Разходи за издаване на документи за имота и за кредитополучателя – Продавачът набява документите, свързани с него, при покупка на имот. При рефинансиране на кредита тези документи вече са ангажимент на кредитополучателя в качеството му на собственик на имота. Размерът на тези разходи зависи от броя на имотите и от срока за издаване на всеки документ и може да варира от 80 лв до 300 лв.
- Имуществена застраховка – Тя е с задължителен характер. Тя се прави върху пазарната му оценка или зависи от остатъчната главница. Някои банки сключват за своя сметка застраховката на ипотекирания имот стандартно или промоционално по оферти за рефинансиране на кредити от други банки.
- Такса за вписване и други нотариални разноски за новата ипотека – Разходите за учредяване на новата ипотека са много важни при рефинансирането. Размерът им зависи от сумата на кредита. Например при кредит за 100 000 лв. таксите са около 1000 лв., за 150 000 лв. – около 1200 лв. С нарастването на размера на кредита намалява процентното отношение на тези разходи.
Други ….
- Писмо за ангажимент (банкова референция) – Обсужващата банка го изготвя и съдържа информация за дължимия остатък по кредита, номер на банкова сметка, по която да се преведат средствата за погасяване на действащия кредит и срок, в който банката ще заличи ипотеката след погасяване на кредита. Таксата за това писмо варира според тарифата за такси и комисионни на всяка отделна банка.
- • Такси и разноски за заличаване на старата ипотека– След погасяване на стария кредит се заличава ипотеката в полза на първата банка. 50 до 100лв е сумата, която повечете банки събират за изготвяне на молба-съгласие за заличаване на ипотека. След това тази молба подлежи на вписване в имотния регистър към служба по вписванията, за което се заплащат допълнителни такси според първоначалния размер на кредита. Например за 100 000 лв. кредит разходът е приблизително 190 лв., за 150 000 лв. – 230 лв.
СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС СЕГА
За безплатна кредитна консултация
Ние ви спестяваме време, усилия и ви намираме най-добрата оферта.